原標(biāo)題：2017北京新商品住宅，剛需還有機(jī)會嗎？

2017年的新年愿望是：不用繼續(xù)租房。這個(gè)愿望，想來你是相信的。然而看看身處的這個(gè)城市——北京，這個(gè)新建商品房(住宅)均價(jià)達(dá)每平方米4萬元的城市里，或許你可以看看卡里的存款，期待一下似有還無的年終獎，以及爸媽可以拿出來的養(yǎng)老錢、數(shù)一數(shù)哪個(gè)親戚能借一借，湊一湊，或許能湊夠一個(gè)首付呢？不買嗎？你很擔(dān)心又錯(cuò)過了。

2017年元旦假期第三天，下午3點(diǎn)，有著一份體面工作的王璐與好友搭乘一號線，穿過迷霧，從南三環(huán)抵達(dá)四惠站。她們與另幾位住在東四環(huán)外的朋友會合，這是一次閨蜜飯局。王璐在北京許多年，還是頭一回在四惠下車。飯店距離地鐵站1.5公里左右，她倆決定步行抵達(dá)。按手機(jī)地圖導(dǎo)航，王璐從一個(gè)看起來很像是舊式辦公樓的樓梯走到了地鐵站外，穿過一個(gè)簡陋的地面坑洼可疑的小門洞，狹窄的馬路兩側(cè)，停滿了私家車。路的北側(cè)，是一個(gè)高層密集的樓盤，看起來不太舊，應(yīng)當(dāng)是前幾年的項(xiàng)目，王璐想著樓盤名稱很眼熟，但一時(shí)想不起來是哪一年的。她倆沿著道路向北，距離地鐵站這么近，可沿路的小店幾乎都關(guān)張了，玻璃門里空空如也，一些留下的廢棄物扔得滿地都是。

一路向北，穿過一條看似廢棄的鐵道口，沿路除了某著名樓盤與停滿的私家車，依舊是一副城鄉(xiāng)結(jié)合部的模樣。王璐打開手機(jī)里某查看二手房的APP，顯現(xiàn)方圓1公里內(nèi)，二手房價(jià)格基本在9萬+。

透過托朋友在日本買回來的高價(jià)、但已經(jīng)開始變黑的防護(hù)口罩，王璐深深地吸了一口氣。在等待自住房搖號等了快半年的當(dāng)下，她突然有點(diǎn)兒邁不開腳步，仿佛腿上突然綁了沙袋一般。

王璐懊惱2014年年底閨蜜L小姐買房時(shí)沒有跟上，更懊惱2009年年初沒有極力說服爸媽給錢拼命也買一套，最懊惱的是為什么沒有好好存錢——光有一份看起來體面的工作有什么用？現(xiàn)在手里的錢能買一套小點(diǎn)兒的自住房就不錯(cuò)了。

2017年已經(jīng)開始，這一年，是在北京買房的好時(shí)機(jī)嗎？王璐提問了，請回答。

新建商品住宅，再調(diào)控剛需也難及

監(jiān)管層說了，房子是用來住的，不是用來炒的。專家們紛紛解讀，表示這句話釋放了一個(gè)明顯的信號，這一年房價(jià)維穩(wěn)是主旋律。

從數(shù)據(jù)上看，去年四季度，市場在“京八條”影響下出現(xiàn)了非常明顯的降溫。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，四季度北京合計(jì)成交商品房住宅只有11565套，這一成交量環(huán)比三季度下調(diào)幅度達(dá)到了42%。2016年12月，北京市新建商品住房成交均價(jià)已回調(diào)到每平方米3.82萬元的水平。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，降溫或?qū)⒊掷m(xù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著限購、限貸、限價(jià)政策的收緊，信貸資金緊張，以及租賃型房源供應(yīng)的增加，2017年北京樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整年，疊加已經(jīng)在2016年開始出現(xiàn)的回落趨勢，預(yù)計(jì)2017年，北京房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大。

不過，也有相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，北京這樣的超級都市，始終都是吸引人口流入的熱點(diǎn)城市，人口因素必將影響房價(jià)。

盡管北京在2016年以來加大人口調(diào)控力度，上半年全市常住人口同比減少了18萬，城六區(qū)常住人口出現(xiàn)由增到減的拐點(diǎn)，但人口總量依然達(dá)到2182.1萬人，超出年終2177萬人的調(diào)控目標(biāo)。就在前不久北京市16個(gè)區(qū)“兩會”政府工作報(bào)告中，人口“天花板”成為了各區(qū)政府近兩年工作重點(diǎn)之一。各區(qū)調(diào)控人口方式不一，如東、西、石景山三區(qū)主要以清理集體戶、空掛戶，清理違法群租房、騰退簡易樓、棚改項(xiàng)目、關(guān)停非法幼兒園等措施；而海淀、大興、順義等則體現(xiàn)了“以業(yè)控人”等特征。

其實(shí)，每年不斷有新的帶有更多財(cái)富的精英群體進(jìn)入北京、上海，每年也將不斷有難以適應(yīng)“北上”而離開的人群，幾經(jīng)轉(zhuǎn)換，必然帶動房價(jià)緩步上行。

有專家表示，超級都市的巨量人口流入也帶來了對住房的需求，造成需求大房價(jià)高。因此，京滬等主要城市實(shí)際供應(yīng)量都在下降，而人流集中度還在提高。盡管這些城市的樓市或?qū)⒁蛘咧芷谶M(jìn)入調(diào)整期，期間房價(jià)或會有所波動，但是房價(jià)整體行情將會長期看好，2017年房價(jià)會繼續(xù)上漲。

或許，“被調(diào)控”出北京未必會是王璐這樣的工作雖然體面收入?yún)s只能解決表面光鮮的剛需人群。但是，2017年的新建商品房市場上，不管是微降還是繼續(xù)漲，如她，想要買到一套房，已經(jīng)不是咬牙踮起腳尖就能夠得著的。

別想了，買二手房去

對于像王璐這樣的，在北京已經(jīng)夠不著新房也等不來保障房的夾心層，二手房是不錯(cuò)的選擇。而一線城市也已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，即使房主不愿低價(jià)賣房，這個(gè)存量也在不斷增加之中，購房者可選擇余地大。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，2016年北京二手房住宅簽約267860套，刷新歷史年度紀(jì)錄，成為北京二手房歷史上第二個(gè)簽約量超過20萬套的年度。不僅如此，從全年商品房住宅(剔除保障房自住房)的成交情況來看，二手房在住宅成交中的比例進(jìn)一步上升。2009年之后，北京二手房成交占比都在70%上下浮動，2015年占比達(dá)到78.5%，2016年更是高達(dá)85%。

北京住宅市場正從增量向存量市場過渡，房地產(chǎn)市場格局將迎來深刻變化。北京新建商品住宅價(jià)格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需購房者主要的置業(yè)方向。在樓市價(jià)格走勢上，新房市場開發(fā)商在樓盤銷售中處于強(qiáng)勢地位，而二手房市場是個(gè)體對個(gè)體的業(yè)務(wù)，成交價(jià)格是基于市場預(yù)期以及買賣雙方通過平等的討價(jià)還價(jià)方式達(dá)成，房價(jià)更多將依賴市場機(jī)制調(diào)節(jié)。“決定市場價(jià)格的已經(jīng)不是新房市場價(jià)格，而是二手房的價(jià)格，二手房簽約量、交易稅負(fù)、貸款等政策，將決定市場的波動。”張大偉表示。

申購比例100:1，

但自住房也可以再試試

盡管不是作為優(yōu)先考慮選房的群體，如王璐這樣滿足自住型商品房(簡稱“自住房”)申請條件的家庭，也還是可以將自住房列為考慮范疇的。雖然戶型設(shè)計(jì)、綠化等與普通商品房相比不太令人滿意，但畢竟價(jià)格在那兒擺著。

只是，參加過申購自住房的人大概都有體會，這雖然比小汽車搖號的中簽幾率要大，但平均100:1的申購比例，也非易事。更何況即便是中簽，是否有合適戶型與價(jià)格，也是不一定的事。

在2017年，北京將新增1.5萬套以上自住房供地。1月4日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布消息稱，為堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，保持房價(jià)平穩(wěn)，今年北京將合理提高住宅用地比例，加大自住品房建設(shè)力度，新增1.5萬套以上自住房供地。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自住房作為北京獨(dú)有的一種房屋類型。公開資料顯示，自住房的建筑面積一般在90平方米以下，價(jià)格比周邊商品住房要低上30%左右。自住房申購則面向全市符合限購條件的家庭。購買此類住房后，五年內(nèi)不得上市；五年后若進(jìn)行上市，則其收益的30%需要上交財(cái)政。

只不過，自住房屢現(xiàn)“質(zhì)量門”怎么辦？ 2016年年底，隨著第一批土地出讓的自住房陸續(xù)進(jìn)入交房期，一系列關(guān)于質(zhì)量的問題：沒有達(dá)到入住條件，戶型、綠地、車庫規(guī)劃不合理、房屋質(zhì)量待考驗(yàn)等問題開始凸顯。有開發(fā)商諫言，在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫茸霰Ｕ系耐瑫r(shí)，也應(yīng)該建立相應(yīng)的信用體系衡量開發(fā)商，可將信用評級與今后的開發(fā)資質(zhì)相掛鉤，從而進(jìn)行更好地規(guī)范。文/李清妍

Tips：有些事兒你得知道

1.城里人買農(nóng)村房法律不承認(rèn)：去年年底，北京順義法院審結(jié)一起城里人買賣農(nóng)村房糾紛案，判二人所簽賣房契約無效。其實(shí)類似的事情并不算少見。根據(jù)1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理 嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。

2.買房別扎堆：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對購房者提出忠告——普通人買房一定要考慮逃生指南，買房別扎堆，否則看漲的多，賣不掉有什么用？所以對于普通人，首選學(xué)區(qū)房、有地鐵的住宅，然后是城市住宅、公寓，其次才是郊區(qū)。

3.房產(chǎn)中介違規(guī)現(xiàn)象有望被遏制：去年年底，北京市住建委、發(fā)改委、經(jīng)信委、中國人民銀行營業(yè)管理部、北京市地稅局、國稅局、工商行政管理局、銀監(jiān)局、通信管理局等9部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見〉通知》，旨在對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范管理。包括：獨(dú)家代理房源需當(dāng)天公開，杜絕捂房惜售，不得發(fā)布虛假房源信息、參與炒房、哄抬房價(jià)，嚴(yán)格落實(shí)資金監(jiān)管制度；不得利用格式條款強(qiáng)制交易，例如經(jīng)紀(jì)公司騙收客戶定金，然后以各種理由強(qiáng)制成交或拒不退還定金等。

4.明碼標(biāo)價(jià)，一房一價(jià)銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格：2016年12月30日，據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，北京市住建委發(fā)布關(guān)于《進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問題》的通知。通知提出，現(xiàn)房銷售備案完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源。要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證所載明的房屋范圍申請現(xiàn)房銷售備案，對于同一證下未申請銷售的房屋，不得再次申請現(xiàn)房銷售備案。